Приветствую Вас, дорогие и уважаемые читатели сайта “world-engineer.ru”. В этой статье поговорим, про застройщика и технического заказчика, познакомимся с функциями технического заказчика в строительстве. Прежде чем приступить к раскрытию темы, давайте поймем кто такой застройщик, и кто такой технический заказчик.
Кто такой застройщик простыми словами?
Застройщик — это юридическое или физическое лицо, занимающееся строительством объектов недвижимости, таких как жилые дома, коммерческие здания, офисные центры, торговые центры и т.д. Застройщик может выполнять полный цикл строительства, включая проектирование, строительство, продажу и эксплуатацию объектов, либо же заниматься только отдельными этапами процесса. Застройщик может работать на собственный капитал или привлекать инвесторов для финансирования своих проектов. Застройщик несет ответственность за все этапы строительства, начиная с выбора участка и проектирования, заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.
Кто такой технический заказчик простыми словами?
Технический заказчик — это организация или частное лицо, которое заказывает выполнение работ или оказание услуг в сфере строительства, ремонта, проектирования и т.д. и отвечает за определение технических требований к работе или услугам, контроль выполнения работ и обеспечение их соответствия установленным стандартам и нормам. Технический заказчик может быть как государственным органом, так и частным лицом или компанией. В общем, технический заказчик является одним из ключевых участников процесса строительства или ремонта и отвечает за качество и безопасность работ. Технический заказчик утверждает проектную документацию, контролирует качество выполняемых работ, обеспечивает взаимодействие между проектировщиком, подрядчиком и другими участниками строительства. Он также отвечает за получение всех необходимых разрешений и согласований.
Определения по Градостроительному кодексу
Обратимся к Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 г., в котором в самом начале даны определения.
Самая 1 статья кодекса 16 пункта гласит:
Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика или которому в соответствии со статьей 13.3 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» передали на основании соглашений свои функции застройщика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
Какое всё-таки объемное получилось определение согласно Градостроительному кодексу, но если говорить более простым языком, то:
застройщик – физ. или юр. лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке следующие мероприятия:
— строительство;
— реконструкцию;
— капитальный ремонт объектов капитального строительства;
— выполнение инженерных изысканий;
— подготовку проектной документации для строительства, реконструкции и капитального строительства.
А пункт 22 самой 1 статьи Градостроительного кодекса РФ сообщает:
Технический заказчик – юр. лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры:
— о выполнении инженерных изысканий;
— о подготовке проектной документации;
— о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
— подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
— предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
— утверждает проектную документацию;
— подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию,
— осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также — функции технического заказчика).
Функции технического заказчика могут выполняться только членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 настоящего Кодекса.
Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.
Получается, что застройщик важнее технического заказчика, и вполне застройщик может справиться без технического заказчика, который лишь действует от имени застройщика.
На форумах в интернете встречал очень много вопросов на тему: Нужно ли СРО техническому заказчику. По всей видимости не знают где найти ответ на этот вопрос, вот и спрашивают. В определении технического заказчика в градостроительном кодексе четко прописано, что функции технического заказчика выполняются только членами СРО, соответственно СРО нужно, такое требование законодательства РФ. В тонкости получения/вхождения в СРО в этой статье вдаваться не буду, тему не эту раскрываю. Скажу, что деятельность СРО строительного сектора регулирует Федеральный закон от 01.12.2007 №315-ФЗ “О саморегулируемых организациях” и Градостроительный кодекс РФ (смотрите в Консультанте в актуальной редакции). Про СРО на технического заказчика можно почитать тут. https://stroi.mos.ru/sro
Итак, продолжим. Технический заказчик в строительстве выполняет огромный перечень функций и каких только нет документов где они по крупицам отражены. Низкий поклон сотрудникам ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект» которые выпустили Практическое пособие «Состав и содержание основных функций застройщика, заказчика (технического заказчика), государственного заказчика» (3-е издание 2013 года) которое отражает и раскрывает все функции технического заказчика с 11 по 29 страницу, а на последних страницах пособия отражает нормативную документацию на которую ссылаются. Так что скачивайте его в интернете и изучайте.
Какие типовые функции застройщика?
- Застройщик обеспечивает выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства;
- Застройщик обеспечивает работу по реконструкции объектов капитального строительства, а также работу по ведение капитального ремонта объектов капитального строительства;
- Застройщик обеспечивает снос объектов капитального строительства;
- Застройщик НЕ ОБЕСПЕЧИВАЕТ подготовку оформления земельных отношений.
Какие типовые функции технического заказчика?
- Технический заказчик заключает договоры о выполнении инженерных изысканий подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте;
- Технический заказчик подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (иди) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, для выполнения указанных видов работ;
- Технический заказчик утверждает проектную документацию;
- Технический заказчик подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- Технический заказчик НЕ УТВЕРЖДАЕТ отчеты об инженерных изысканиях;
- Технический заказчик НЕ ОФОРМЛЯЕТ земельно-имущественные отношения.
Кто важнее: застройщик или технический заказчик?
Застройщик и технический заказчик имеют равную важность в процессе строительства объекта. Застройщик определяет и финансирует проект, нанимает исполнителей и контролирует выполнение работ. Технический заказчик, с другой стороны, отвечает за техническую сторону проекта и следит за соблюдением проектной документации и нормативных требований. Таким образом, каждый из них играет важную роль в процессе строительства, и их сотрудничество является ключевым для успешной реализации проекта.
Чем отличается застройщик от технического заказчика?
Застройщик — это юридическое или физическое лицо, которое заказывает строительство объекта недвижимости с целью его последующей эксплуатации, продажи или сдачи в аренду. Застройщик является заказчиком работ и ответственен за финансирование проекта, а также за соблюдение строительных норм и правил.
Технический заказчик — это юридическое или физическое лицо, которое выступает от лица заказчика-застройщика и координирует строительство объекта недвижимости. Технический заказчик осуществляет технический контроль за строительством, координирует работу всех участников проекта, предоставляет необходимые документы и материалы, а также обеспечивает выполнение проекта в соответствии с законодательными и техническими требованиями.
Обе роли являются важными в строительстве и не могут существовать одна без другой. Застройщик отвечает за финансовую сторону проекта, а технический заказчик — за его техническую сторону.