Приветствую Вас, дорогие и уважаемые читатели сайта “world-engineer.ru”. В этой статье поговорим, про застройщика и технического заказчика, познакомимся с функциями технического заказчика в строительстве. Прежде чем приступить к раскрытию темы, давайте поймем кто такой застройщик, и кто такой технический заказчик.
Кто такой застройщик простыми словами?
Застройщик — это юридическое или физическое лицо, занимающееся строительством объектов недвижимости, таких как жилые дома, коммерческие здания, офисные центры, торговые центры и т.д. Застройщик может выполнять полный цикл строительства, включая проектирование, строительство, продажу и эксплуатацию объектов, либо же заниматься только отдельными этапами процесса. Застройщик может работать на собственный капитал или привлекать инвесторов для финансирования своих проектов. Застройщик несет ответственность за все этапы строительства, начиная с выбора участка и проектирования, заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.
Кто такой технический заказчик простыми словами?
Технический заказчик — это организация или частное лицо, которое заказывает выполнение работ или оказание услуг в сфере строительства, ремонта, проектирования и т.д. и отвечает за определение технических требований к работе или услугам, контроль выполнения работ и обеспечение их соответствия установленным стандартам и нормам. Технический заказчик может быть как государственным органом, так и частным лицом или компанией. В общем, технический заказчик является одним из ключевых участников процесса строительства или ремонта и отвечает за качество и безопасность работ. Технический заказчик утверждает проектную документацию, контролирует качество выполняемых работ, обеспечивает взаимодействие между проектировщиком, подрядчиком и другими участниками строительства. Он также отвечает за получение всех необходимых разрешений и согласований.
Определения по Градостроительному кодексу
Обратимся к Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 г., в котором в самом начале даны определения.
Самая 1 статья кодекса 16 пункта гласит:
Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика или которому в соответствии со статьей 13.3 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» передали на основании соглашений свои функции застройщика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
Какое всё-таки объемное получилось определение согласно Градостроительному кодексу, но если говорить более простым языком, то:
застройщик – физ. или юр. лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке следующие мероприятия:
— строительство;
— реконструкцию;
— капитальный ремонт объектов капитального строительства;
— выполнение инженерных изысканий;
— подготовку проектной документации для строительства, реконструкции и капитального строительства.
А пункт 22 самой 1 статьи Градостроительного кодекса РФ сообщает:
Технический заказчик – юр. лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры:
— о выполнении инженерных изысканий;
— о подготовке проектной документации;
— о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
— подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
— предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
— утверждает проектную документацию;
— подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию,
— осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также — функции технического заказчика).
Функции технического заказчика могут выполняться только членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 настоящего Кодекса.
Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.
Получается, что застройщик важнее технического заказчика, и вполне застройщик может справиться без технического заказчика, который лишь действует от имени застройщика.
На форумах в интернете встречал очень много вопросов на тему: Нужно ли СРО техническому заказчику. По всей видимости не знают где найти ответ на этот вопрос, вот и спрашивают. В определении технического заказчика в градостроительном кодексе четко прописано, что функции технического заказчика выполняются только членами СРО, соответственно СРО нужно, такое требование законодательства РФ. В тонкости получения/вхождения в СРО в этой статье вдаваться не буду, тему не эту раскрываю. Скажу, что деятельность СРО строительного сектора регулирует Федеральный закон от 01.12.2007 №315-ФЗ “О саморегулируемых организациях” и Градостроительный кодекс РФ (смотрите в Консультанте в актуальной редакции). Про СРО на технического заказчика можно почитать тут. https://stroi.mos.ru/sro
Итак, продолжим. Технический заказчик в строительстве выполняет огромный перечень функций и каких только нет документов где они по крупицам отражены. Низкий поклон сотрудникам ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект» которые выпустили Практическое пособие «Состав и содержание основных функций застройщика, заказчика (технического заказчика), государственного заказчика» (3-е издание 2013 года) которое отражает и раскрывает все функции технического заказчика с 11 по 29 страницу, а на последних страницах пособия отражает нормативную документацию на которую ссылаются. Так что скачивайте его в интернете и изучайте.
Какие типовые функции застройщика?
- Застройщик обеспечивает выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства;
- Застройщик обеспечивает работу по реконструкции объектов капитального строительства, а также работу по ведение капитального ремонта объектов капитального строительства;
- Застройщик обеспечивает снос объектов капитального строительства;
- Застройщик НЕ ОБЕСПЕЧИВАЕТ подготовку оформления земельных отношений.
Какие типовые функции технического заказчика?
- Технический заказчик заключает договоры о выполнении инженерных изысканий подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте;
- Технический заказчик подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (иди) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, для выполнения указанных видов работ;
- Технический заказчик утверждает проектную документацию;
- Технический заказчик подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- Технический заказчик НЕ УТВЕРЖДАЕТ отчеты об инженерных изысканиях;
- Технический заказчик НЕ ОФОРМЛЯЕТ земельно-имущественные отношения.
Кто важнее: застройщик или технический заказчик?
Застройщик и технический заказчик имеют равную важность в процессе строительства объекта. Застройщик определяет и финансирует проект, нанимает исполнителей и контролирует выполнение работ. Технический заказчик, с другой стороны, отвечает за техническую сторону проекта и следит за соблюдением проектной документации и нормативных требований. Таким образом, каждый из них играет важную роль в процессе строительства, и их сотрудничество является ключевым для успешной реализации проекта.
Чем отличается застройщик от технического заказчика?
Застройщик — это юридическое или физическое лицо, которое заказывает строительство объекта недвижимости с целью его последующей эксплуатации, продажи или сдачи в аренду. Застройщик является заказчиком работ и ответственен за финансирование проекта, а также за соблюдение строительных норм и правил.
Технический заказчик — это юридическое или физическое лицо, которое выступает от лица заказчика-застройщика и координирует строительство объекта недвижимости. Технический заказчик осуществляет технический контроль за строительством, координирует работу всех участников проекта, предоставляет необходимые документы и материалы, а также обеспечивает выполнение проекта в соответствии с законодательными и техническими требованиями.
Обе роли являются важными в строительстве и не могут существовать одна без другой. Застройщик отвечает за финансовую сторону проекта, а технический заказчик — за его техническую сторону.
Застройщик и технический заказчик – это два ключевых игрока в процессе строительства, но их функции и обязанности различаются.
Застройщик – это юридическое или физическое лицо, которое:
- Инициирует и финансирует строительство: Застройщик принимает решение о начале строительства, инвестирует в него собственные средства или привлекает финансирование из других источников.
- Осуществляет функции застройщика: Получает необходимые разрешения, заключает договоры с подрядчиками, осуществляет контроль за ходом строительства.
- Несет ответственность за объект: Застройщик отвечает за качество и безопасность построенного объекта, а также за его соответствие проектной документации.
- Реализует построенный объект: Застройщик может сам эксплуатировать объект, продавать его или сдавать в аренду.
Технический заказчик – это лицо, которое:
- Представляет интересы застройщика: Технический заказчик действует от имени и по поручению застройщика.
- Осуществляет функции заказчика: Осуществляет контроль за ходом строительства, согласовывает с подрядчиком изменения в проектной документации, принимает выполненные работы.
- Обеспечивает техническую экспертизу: Технический заказчик обладает необходимыми знаниями и опытом в области строительства, что позволяет ему осуществлять контроль за техническими аспектами проекта.
- Несет ответственность за свои действия: Технический заказчик несет ответственность за те решения, которые он принимает в рамках своей компетенции.
Важно отметить, что:
- Функции застройщика и технического заказчика могут частично пересекаться.
- Не всегда требуется привлекать технического заказчика. Если застройщик обладает необходимыми знаниями и опытом в области строительства, он может сам выполнять функции заказчика.
- Роли застройщика и технического заказчика могут быть закреплены в договоре. В договоре должны быть четко прописаны функции и обязанности каждой из сторон.
В целом, застройщик играет более широкую роль в процессе строительства, в то время как технический заказчик сосредотачивается на технических аспектах проекта.
Привлечение технического заказчика может быть целесообразным в следующих случаях:
- Если у застройщика нет необходимых знаний и опыта в области строительства.
- Если застройщик хочет минимизировать риски, связанные с реализацией проекта.
- Если проект является сложным или нестандартным.
Выбор того, привлекать ли технического заказчика, зависит от конкретной ситуации и от целей застройщика.
Пример сотрудничества застройщика и технического зазкачика
Ситуация:
Застройщик «СтройИнвест» планирует возвести жилой комплекс «Новый Дом» в г. Москва.
Задача:
- Построить современный жилой комплекс, отвечающий всем строительным нормам и стандартам.
- Обеспечить высокое качество строительства и ввести объект в эксплуатацию в срок.
Решение:
Застройщик «СтройИнвест» заключает договор с техническим заказчиком «СтройЭксперт».
Функции технического заказчика:
- Разработка проектной документации.
- Проведение конкурсных процедур по выбору подрядчика.
- Контроль за ходом строительства.
- Приемка выполненных работ.
- Осуществление авторского надзора.
- Ведение исполнительной документации.
- Взаимодействие с государственными органами.
Результат:
Благодаря слаженной работе застройщика «СтройИнвест» и технического заказчика «СтройЭксперт» жилой комплекс «Новый Дом» был построен в срок и с высоким качеством.
В ходе сотрудничества:
- Были учтены все требования застройщика к проекту.
- Строительство велось в соответствии с проектной документацией и строительными нормами.
- Все работы были выполнены качественно и в срок.
- Объект был успешно сдан в эксплуатацию.
Данный пример демонстрирует эффективность сотрудничества застройщика и технического заказчика.
Привлечение технического заказчика позволило застройщику:
- Сосредоточиться на финансировании проекта и его маркетинговом продвижении.
- Минимизировать риски, связанные с реализацией строительного проекта.
- Обеспечить высокое качество строительства и своевременный ввод объекта в эксплуатацию.
Сотрудничество застройщика и технического заказчика может стать залогом успешного реализации любого строительного проекта.
Нюансы сотрудничества застройщика и технического заказчика
Приведенный выше пример сотрудничества застройщика и технического заказчика является упрощенным.
В реальной практике существует множество нюансов, которые необходимо учитывать при взаимодействии этих двух сторон.
Вот некоторые из них:
- Выбор технического заказчика: Застройщику необходимо тщательно подходить к выбору технического заказчика, учитывая его опыт, квалификацию, репутацию и отзывы о его работе.
- Договорные отношения: Договор между застройщиком и техническим заказчиком должен быть четко прописан и содержать все необходимые условия сотрудничества.
- Разграничение функций: Важно четко разграничить функции застройщика и технического заказчика, чтобы избежать дублирования обязанностей и противоречий.
- Контроль за ходом строительства: Технический заказчик должен осуществлять эффективный контроль за ходом строительства, своевременно реагировать на выявленные отклонения от проекта и принимать меры по их устранению.
- Приемка выполненных работ: Приемка выполненных работ должна осуществляться в соответствии с действующими нормативными документами с учетом требований проектной документации.
- Взаимодействие с государственными органами: Технический заказчик должен обеспечивать взаимодействие с государственными органами в рамках своей компетенции.
- Разрешение споров: В договоре между застройщиком и техническим заказчиком должен быть определен порядок разрешения споров в случае их возникновения.
Соблюдение этих нюансов позволит оптимизировать процесс сотрудничества застройщика и технического заказчика и минимизировать риски, связанные с реализацией строительного проекта.
Подводя итог, можно сказать, что застройщик и технический заказчик играют разные, но взаимодополняющие роли в процессе строительства.
Застройщик принимает на себя финансовые и организационные функции, а технический заказчик обеспечивает техническую экспертизу и контроль за ходом реализации проекта.
Сотрудничество застройщика и технического заказчика должно основываться на принципах взаимопонимания, доверия и четкого разграничения функций.
Надеюсь, эта статья помогла вам разобраться в тонкостях взаимодействия застройщика и технического заказчика в строительстве.
Важно отметить, что данная статья носит информационный характер и не является профессиональной юридической консультацией.
При возникновении вопросов рекомендуется обращаться к квалифицированным специалистам.